Les bâtiments verts peuvent-ils encore rester compétitifs lorsque les coûts de construction sont sous pression ?
Les coûts de construction ne sont plus un problème temporaire que les promoteurs peuvent simplement attendre de voir disparaître. En 2026, l’inflation mondiale des coûts de construction s’établit à environ 4,5 %, contre 4,2 % en 2025, tandis que les pénuries de main-d’œuvre sont devenues une source de pression sur les coûts plus importante que l’inflation généralisée des matériaux. Turner & Townsend indique que 77,7 % des marchés mondiaux connaissent des pénuries de main-d’œuvre ou des pénuries sévères, tandis que moins de 6 % font état d’une capacité excédentaire. En Asie, 10 des 11 marchés étudiés indiquent que les pénuries de main-d’œuvre qualifiée ont un impact important ou majeur sur la réalisation des projets. (Turner & Townsend, 2026)
Cela soulève une question inconfortable pour les promoteurs : lorsque les budgets sont déjà sous pression, la conception durable peut-elle encore rivaliser avec la construction conventionnelle ?
La réponse dépend de ce que l’on entend par « vert ».
Si la durabilité consiste à ajouter des technologies coûteuses à la fin d’un projet, l’équation économique peut être difficile. Si elle consiste à concevoir dès le départ un bâtiment qui nécessite moins d’énergie, d’eau et de capacité mécanique, l’argument financier devient considérablement plus solide.
La prime verte est souvent plus faible qu’on ne le pense
L’idée selon laquelle un bâtiment vert nécessite automatiquement une importante prime de construction ne correspond pas aux données disponibles sur les projets.
Les recherches de l’International Finance Corporation dans le cadre du programme EDGE montrent que les dépenses d’investissement supplémentaires pour certains bâtiments verts peuvent varier de 1 % à 10 %, selon le type de bâtiment et sa localisation. Dans un exemple de logement abordable en Inde, Joyville Shapoorji Housing a maintenu le surcoût à moins de 1 % en se concentrant sur des mesures de conception passive, tout en réalisant jusqu’à 45 % d’économies d’énergie. L’IFC cite également Tata Realty & Infrastructure, qui fait état de surcoûts d’environ 2 % pour ses projets résidentiels durables. (IFC, 2023)
L’important n’est pas d’affirmer que chaque projet vert ne coûtera que 1 % ou 2 % de plus. Les données de l’IFC montrent des variations considérables selon le pays, le type de bâtiment et la stratégie de conception. Certains projets présentent des coûts supplémentaires supérieurs à 10 %. (IFC, 2023)
Ce qui fait la différence, c’est le moment où la durabilité est intégrée au projet. Lorsque les consultants en durabilité interviennent suffisamment tôt, ils peuvent influencer l’implantation, l’orientation, la conception de la façade, les systèmes, les matériaux et d’autres décisions fondamentales alors que les modifications restent relativement simples et économiquement maîtrisables. Lorsque la durabilité est introduite tardivement dans la conception ou pendant la construction, les mêmes objectifs peuvent nécessiter une refonte, des modifications des spécifications, le remplacement de systèmes déjà sélectionnés ou des travaux supplémentaires, ce qui augmente considérablement les coûts.
La question n’est donc pas simplement de savoir si le vert coûte plus cher. Il s’agit de déterminer à quel moment la durabilité est intégrée au processus de conception et si elle sert à orienter la conception plutôt qu’à être ajoutée après coup.
Un bâtiment conçu autour du contrôle solaire, de l’isolation, de vitrages performants, de l’éclairage naturel et d’une réduction des besoins en refroidissement peut aborder la durabilité de manière très différente d’un bâtiment conventionnel auquel on ajoute ensuite des équipements coûteux et des exigences de certification.
La véritable opportunité consiste à réduire les coûts d’exploitation du bâtiment
Le coût de construction ne représente qu’une partie de l’équation financière.
Le département de l’Énergie des États-Unis estime qu’environ 30 % de l’énergie utilisée dans les bâtiments commerciaux est gaspillée. Il s’agit donc essentiellement d’un problème de coûts d’exploitation intégré au parc immobilier. (U.S. Department of Energy)
Les systèmes de contrôle des bâtiments constituent un exemple particulièrement intéressant. Une étude du U.S. Department of Energy et du Pacific Northwest National Laboratory a constaté que des systèmes de contrôle des bâtiments commerciaux correctement mis en œuvre pouvaient réduire la consommation d’énergie d’environ 29 % en moyenne, selon les types de bâtiments et les zones climatiques étudiés.
Certains types de bâtiments présentaient un potentiel nettement supérieur, notamment les établissements d’enseignement secondaire, avec environ 49 %. (U.S. Department of Energy, PNNL)
Cela change la manière dont un promoteur devrait considérer la durabilité.
La question n’est pas simplement de savoir si un système HVAC performant coûte plus cher qu’un système conventionnel. Il faut aussi considérer la quantité d’énergie que le bâtiment consommera chaque année, le coût de maintenance des équipements et la possibilité de réduire les besoins en refroidissement ou en chauffage afin d’utiliser des systèmes de plus petite capacité dès le départ.
C’est là que la conception durable peut devenir une stratégie de maîtrise des coûts plutôt qu’un coût supplémentaire.
Le retour sur investissement peut être étonnamment rapide
Les données de projets de l’IFC fournissent certains des éléments les plus solides en faveur de cet argument.
Sur un échantillon de projets EDGE, les dépenses d’investissement supplémentaires se situaient généralement entre 1 % et 10 %, tandis que certains projets résidentiels atteignaient un retour sur investissement lié aux économies de services publics en deux à trois ans. L’IFC indique qu’un promoteur indien de logements abordables a réalisé jusqu’à 45 % d’économies d’énergie avec moins de 1 % de coûts de construction supplémentaires. (IFC, 2023)
Une étude de cas antérieure de l’IFC en Indonésie fournit un autre exemple concret. Le développement Citra Maja Raya faisait état d’un coût supplémentaire de 4,7 %, d’une période de retour sur investissement de 1,8 an et d’économies annuelles sur les services publics d’environ 30 % après l’intégration de mesures durables. (IFC)
Le potentiel de revenus devient de plus en plus difficile à ignorer
Il existe une autre raison pour laquelle les promoteurs doivent être prudents lorsqu’ils considèrent la durabilité comme une caractéristique optionnelle : la performance environnementale peut influencer les revenus générés par un actif.
Le rapport 2025 du World Green Building Council sur l’Asie-Pacifique indique que les bâtiments verts certifiés étaient associés à des primes locatives pouvant atteindre 11 %, tandis que les économies d’énergie rapportées allaient de 20 % à 60 %. Le rapport s’appuie sur des données et des études de cas provenant notamment de marchés comme Singapour et Hong Kong. (World Green Building Council, 2025)
Les recherches de l’IFC sur les marchés émergents ont également fait état de différences potentiellement importantes entre les actifs verts et conventionnels. Son analyse a identifié des bâtiments verts présentant des coûts d’exploitation jusqu’à 37 % inférieurs, des taux d’occupation jusqu’à 23 % supérieurs et des primes à la vente pouvant atteindre 31 %. Il s’agit de résultats situés dans le haut de la fourchette et non de résultats garantis pour chaque projet. Ils ne doivent donc pas être considérés comme une prime de marché standard. (IFC)
La tendance générale reste néanmoins importante. La durabilité peut potentiellement agir sur les deux côtés de l’équation immobilière : réduire les dépenses tout en renforçant les revenus.
Mais les promoteurs ne devraient pas verdir artificiellement leurs budgets
C’est ici que le secteur doit faire preuve de rigueur.
Toutes les mesures de durabilité ne méritent pas nécessairement d’être conservées lors d’un exercice de value engineering. Un projet doté d’un ensemble coûteux de mesures de durabilité, mais présentant de faibles économies d’énergie, une faible demande locative et une longue période de retour sur investissement, n’est pas automatiquement un meilleur investissement.
Une approche plus pertinente consiste à évaluer les mesures en fonction de leur économie réelle.
La conception passive mérite une attention particulière, car elle peut réduire les besoins avant même que les systèmes mécaniques ne soient sélectionnés. L’enveloppe performante, les protections solaires, l’orientation, les vitrages et les systèmes de contrôle peuvent influencer la taille et la charge des systèmes installés en aval. Le référentiel EDGE de l’IFC repose lui-même sur l’identification de combinaisons de mesures portant sur l’énergie, l’eau et l’énergie grise, la certification exigeant des économies projetées d’au moins 20 % dans chacun de ces domaines par rapport à un bâtiment conventionnel. (IFC EDGE)
C’est une meilleure manière d’envisager la construction durable sous pression financière : non pas « Combien la durabilité coûte-t-elle en plus ? », mais « Quelles décisions de conception génèrent la plus grande valeur sur l’ensemble du cycle de vie pour chaque dollar de capital supplémentaire investi ? »
Le bâtiment vert compétitif sera le bâtiment performant
La pression sur les coûts de construction ne rend pas la durabilité moins pertinente. À certains égards, elle rend l’argument économique en faveur des bâtiments performants plus exigeant et plus utile.
Les promoteurs ne peuvent pas se permettre de dépenser sans visibilité. Ils ont besoin d’économies d’énergie mesurables, de périodes de retour sur investissement réalistes, de dépenses d’exploitation réduites et de preuves que les locataires ou les investisseurs valoriseront l’actif ainsi créé.
L’argument le plus solide en faveur des bâtiments verts n’est donc pas qu’ils sont intrinsèquement moins chers à construire.
L’argument plus convaincant est que la conception durable peut transformer une partie des dépenses de construction initiales en avantage opérationnel à long terme.
Cette distinction est importante lorsque les coûts de construction augmentent. Un promoteur qui se concentre uniquement sur la construction la moins chère possible peut minimiser les dépenses d’investissement aujourd’hui tout en enfermant le bâtiment dans plusieurs décennies de coûts énergétiques et d’exploitation plus élevés.
Un promoteur qui considère la durabilité comme faisant partie de l’économie fondamentale du bâtiment poursuit un objectif différent : investir là où cela permet de réduire les coûts futurs, d’améliorer l’actif et de créer une valeur mesurable.
Dans un marché de la construction où les coûts sont élevés, ce n’est pas un luxe.
C’est la différence entre ajouter des caractéristiques vertes à un bâtiment et concevoir un bâtiment qui est économiquement performant parce qu’il est durable.
Sources
Turner & Townsend, Global Construction Market Intelligence 2026 Construction cost inflation and global labour shortages. Turner & Townsend, Global Construction Market Intelligence 2026
International Finance Corporation (IFC), Building Green: Sustainable Construction in Emerging Markets Green-building costs, energy savings, payback periods and investment economics. IFC, Building Green: Sustainable Construction in Emerging Markets
U.S. Department of Energy / Pacific Northwest National Laboratory Commercial building controls and potential energy savings. DOE, Commercial Building Controls and Energy Savings
World Green Building Council, Asia Pacific Green Building Report 2025 Energy savings, rental premiums and the evolving business case for green buildings in Asia Pacific. World Green Building Council, Asia Pacific Green Building Report 2025
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