La valeur économique de la certification environnementale : bien au-delà de la plaque

Comment LEED, EDGE et TREES passent d'outils de marketing à des instruments financiers en Asie du Sud-Est

Pendant longtemps, les certifications des bâtiments durables ont été considérées comme de simples outils de communication. Une plaque dans le hall. Une ligne dans une brochure. Un label qui témoigne d'une intention sans nécessairement influencer les indicateurs qui comptent réellement pour les investisseurs et les promoteurs.

Cette vision est désormais dépassée. À travers l'Asie du Sud-Est, la certification environnementale n'est plus perçue uniquement comme un gage de durabilité, mais de plus en plus comme un véritable instrument financier, capable d'avoir des effets mesurables sur les revenus locatifs, les taux d'occupation, les coûts de financement et la valeur des actifs à long terme.

La prime locative est réelle et elle augmente

Le signal financier le plus direct est la prime locative. S'appuyant sur des données couvrant 3 089 immeubles de bureaux de catégorie A répartis dans 14 villes d'Asie, une étude de JLL montre qu'à localisation, ancienneté et niveau d'équipements équivalents, les actifs bénéficiant d'une certification environnementale génèrent une demande locative plus forte et obtiennent des loyers supérieurs. Une autre analyse portant sur neuf villes d'Asie-Pacifique conclut que les bâtiments certifiés verts affichent une prime locative d'environ 10 % par rapport aux bâtiments non certifiés.

Bangkok constitue un exemple révélateur. Selon JLL Thaïlande, plus de 70 % des nouveaux baux signés sur le marché des bureaux prime de Bangkok concernaient des immeubles disposant d'une certification environnementale, alors que ceux-ci ne représentaient que 39 % de la surface totale disponible. Ces actifs obtiennent des loyers supérieurs de 4 à 11 % par rapport aux bâtiments non certifiés.

Dans l'ensemble de la région, la demande dépasse l'offre. Les recherches de JLL Thaïlande montrent également que les entreprises souhaiteraient, si possible, faire certifier près de la moitié de leur portefeuille immobilier. Une autre étude de JLL menée à Kuala Lumpur révèle que 87 % des occupants de la région Asie-Pacifique envisagent de disposer d'un portefeuille immobilier entièrement certifié vert d'ici 2030. Pour les propriétaires, cette pénurie d'espaces verts certifiés constitue un avantage structurel qui se traduit directement dans les niveaux de loyers.

L'effet sur l'occupation et le « brown discount »

La prime ne se limite pas aux loyers. Une étude menée en 2009 par McAllister et Fuerst sur des immeubles de bureaux aux États-Unis a montré qu'à caractéristiques comparables, notamment en termes d'âge, de hauteur, de catégorie et de qualité, les immeubles certifiés LEED présentaient des taux d'occupation environ 8 % supérieurs à ceux des bâtiments non certifiés. Ce résultat reflète toutefois une période et un marché spécifiques et doit être considéré comme une illustration du mécanisme plutôt que comme une référence actuelle pour l'Asie du Sud-Est.

À l'inverse, un phénomène de plus en plus visible aujourd'hui est celui du « brown discount ». Les recherches de Savills indiquent que les bâtiments n'ayant pas fait l'objet d'améliorations ESG pourraient subir une décote de valeur pouvant atteindre 30 % par rapport aux actifs les plus performants. À mesure que la certification environnementale passe du statut de différenciateur à celui de standard attendu par le marché, les actifs non certifiés sont confrontés à un désavantage croissant en matière de location et de valorisation.

L'évolution des attentes des locataires renforce cette tendance. Les études de CBRE en Asie-Pacifique montrent que les immeubles de bureaux haut de gamme situés dans les centres-villes et conformes aux critères ESG restent particulièrement recherchés. Cette demande ne provient pas d'un segment de niche.

Les entreprises technologiques, les banques, les sociétés financières et les multinationales exigent de plus en plus des espaces certifiés afin de répondre à leurs propres engagements ESG et objectifs climatiques.

La certification environnementale comme avantage financier

La logique financière de la certification dépasse la relation avec les locataires et s'étend désormais aux mécanismes de financement. Les obligations vertes sont devenues une source de financement importante pour les bâtiments certifiés en Asie du Sud-Est, et cette tendance continue de s'accélérer.

Selon des recherches publiées par l'Institut de la Banque asiatique de développement, une part importante des fonds levés via les obligations vertes dans l'ASEAN a été orientée vers le financement des bâtiments durables, et cette tendance devrait encore s'intensifier.

Pour les promoteurs et les propriétaires disposant d'actifs certifiés, cela ouvre l'accès à des financements en forte croissance et souvent proposés à des conditions avantageuses. Dans ce contexte, la certification constitue la preuve permettant d'accéder à ces instruments financiers.

Ce que chaque référentiel apporte

LEED est la certification internationale la plus reconnue et celle qui possède le plus long historique en matière de création de valeur immobilière. Son système d'évaluation couvre l'énergie, l'eau, les matériaux, la qualité environnementale intérieure et les caractéristiques du site, avec des niveaux allant de Certified à Platinum.

EDGE, développé par IFC et certifié par GBCI, exige une réduction minimale projetée de 20 % de la consommation d'énergie, de la consommation d'eau et du carbone incorporé dans les matériaux par rapport à un bâtiment de référence local. Il constitue une solution particulièrement adaptée aux marchés émergents grâce à un processus simplifié, un logiciel gratuit et des coûts de certification modérés.

TREES, le système thaïlandais de certification environnementale, a été créé en 2012 par le Thai Green Building Institute. Conçu spécifiquement pour le contexte thaïlandais, il couvre notamment la gestion du bâtiment, le site et le paysage, la conservation de l'eau, l'énergie, les matériaux, la qualité environnementale intérieure, la protection de l'environnement et l'innovation verte.

Implications pour les promoteurs et propriétaires d'actifs

La certification environnementale a commencé comme un signal volontaire. Elle devient aujourd'hui une condition du marché.

Les données disponibles en Asie du Sud-Est montrent désormais de manière cohérente des primes locatives, un environnement financier favorisant de plus en plus les actifs certifiés via les obligations et prêts verts, ainsi qu'un cadre réglementaire de plus en plus exigeant en matière de performance des bâtiments.

La question pour les promoteurs et les propriétaires n'est donc plus de savoir si la certification génère un retour sur investissement, mais plutôt quel référentiel est le plus adapté à l'actif, au marché et à la structure de financement, et à quel stade du projet cette décision doit être prise.

Plus cette décision est prise tôt, plus son coût est faible. Plus elle est retardée, plus elle ressemble à une contrainte réglementaire plutôt qu'à une stratégie.

Sources:

• UN Tourism. World Tourism Barometer. Available at: UN Tourism – World Tourism Barometer

• Asian Development Bank (ADB). Climate Risk and Resilience in Southeast Asia. Available at: Asian Development Bank – Climate Risk and Resilience in Southeast Asia

• World Economic Forum (WEF). Global Risks Report. Available at: World Economic Forum – Global Risks Report