EDGE Certification in South East Asia: The Business Case for Building Efficiency in Emerging Markets

La certification des bâtiments durables n’est plus réservée aux tours de bureaux haut de gamme et aux projets emblématiques. En Asie du Sud-Est, un nombre croissant de promoteurs, d’institutions financières et de gouvernements considèrent désormais la performance environnementale des bâtiments comme un standard commercial et réglementaire. Au cœur de cette évolution se trouve EDGE, le système de certification développé par l’IFC (International Finance Corporation), membre du Groupe de la Banque mondiale.

Qu’est-ce qu’EDGE et pourquoi est-ce important dans cette région ?

EDGE, pour Excellence in Design for Greater Efficiencies, a été conçu pour permettre aux marchés émergents de développer rapidement, simplement et à coût maîtrisé des bâtiments sobres en ressources.

Le système aide les promoteurs et les constructeurs à identifier les stratégies les plus rentables pour réduire la consommation d’énergie, la consommation d’eau et le carbone incorporé dans les matériaux.

Pour obtenir la certification, un projet doit démontrer une réduction prévisionnelle minimale de 20 % de la consommation d’énergie, de la consommation d’eau et du carbone incorporé dans les matériaux par rapport à un bâtiment conventionnel local de référence.

La certification valide ces performances à un coût relativement faible et s’applique à la majorité des typologies de bâtiments, qu’ils soient neufs ou existants.

C’est précisément ce qui distingue EDGE des autres référentiels présents sur le marché d’Asie du Sud-Est. Alors que LEED et WELL sont des systèmes complets et exigeants, ils nécessitent généralement des investissements plus importants en matière de documentation, de conseil et de temps de conception.

EDGE a été conçu spécifiquement pour les marchés où les promoteurs recherchent une certification crédible et reconnue à l’international sans devoir mobiliser les ressources financières et techniques d’une grande multinationale.

La rentabilité est désormais démontrée

En juin 2025, les actifs certifiés EDGE représentaient plus de 117 milliards de dollars américains à l’échelle mondiale.

Cette croissance a notamment été soutenue par le programme britannique Market Accelerator for Green Construction, qui a facilité plus de 2,5 milliards de dollars d’investissements dans 26 projets de construction durable répartis dans neuf pays.

L’IFC estime que les investissements dans les bâtiments verts des villes des marchés émergents atteindront 24 000 milliards de dollars au cours de la prochaine décennie.

L’Asie du Sud-Est représente une part importante de cette opportunité. L’urbanisation y progresse rapidement, les nouvelles constructions dépassent largement les projets de rénovation, et les décisions prises aujourd’hui en phase de conception détermineront les performances des bâtiments pour les 30 à 50 prochaines années.

Ce qui se passe actuellement en Thaïlande

Le marché thaïlandais est déjà en mouvement.

En septembre 2024, l’IFC a investi 100 millions de dollars américains dans une obligation liée à la durabilité émise par Central Pattana, l’un des principaux développeurs immobiliers commerciaux du pays.

Dans le cadre de cet accord, l’IFC s’est engagée à accompagner Central Pattana dans la certification EDGE de son portefeuille immobilier, avec l’objectif de verdir 20 % de ses actifs d’ici 2030, soit l’équivalent de 6,7 % du marché immobilier commercial thaïlandais.

Central Pattana s’est également fixé un objectif de réduction absolue de plus de 40 % de ses émissions d’ici 2031 par rapport à son niveau de référence de 2019.

Il ne s’agit pas d’une simple ambition volontaire. Cet engagement est contractuellement lié aux conditions de financement de l’entreprise, l’IFC fournissant à la fois un soutien financier et technique pour atteindre ces objectifs.

Cette opération envoie un signal fort au marché : en Thaïlande, la certification environnementale évolue progressivement d’un outil de différenciation marketing vers une condition d’accès aux capitaux institutionnels et aux financements verts à des conditions compétitives.

Pourquoi EDGE est particulièrement adapté aux marchés émergents

Trois éléments rendent EDGE particulièrement pertinent dans le contexte de l’Asie du Sud-Est.

1. Un coût d’accès abordable

L’application EDGE est disponible gratuitement en ligne et permet aux promoteurs d’identifier rapidement la combinaison optimale de stratégies de conception offrant le meilleur retour sur investissement.

Cette approche réduit considérablement les barrières à l’entrée par rapport à d’autres référentiels internationaux.

2. Une référence adaptée aux réalités locales

Les performances exigées sont évaluées par rapport à un bâtiment conventionnel du même pays.

Le seuil d’amélioration de 20 % est donc mesuré à partir des standards locaux, ce qui rend la certification pertinente et atteignable même dans des marchés où les réglementations du bâtiment continuent d’évoluer.

3. Une reconnaissance par les acteurs du financement vert

La certification EDGE est reconnue par les principaux standards de finance durable et facilite les exigences de reporting associées aux instruments financiers verts.

Pour les promoteurs souhaitant accéder à des prêts liés à la durabilité, à des obligations vertes ou à des investisseurs institutionnels internationaux, cette reconnaissance représente une valeur commerciale directe.

Ce que les équipes projet à Bangkok doivent savoir

La différence entre LEED et EDGE n’est pas une différence d’ambition, mais une différence de point d’entrée.

Pour les projets où une certification LEED complète n’est pas encore envisageable, EDGE constitue une alternative crédible et reconnue internationalement. Elle permet de répondre aux attentes du financement vert tout en préparant les bâtiments aux futures exigences de reporting prévues par la future Loi thaïlandaise sur le changement climatique.

Pour les promoteurs opérant sur plusieurs typologies d’actifs — résidentiel, bureaux, commerce ou projets mixtes — EDGE offre également un cadre cohérent pouvant être déployé à l’échelle d’un portefeuille complet.

Cette approche génère les données de performance environnementale que les investisseurs institutionnels et les organismes prêteurs demandent de plus en plus.

Le modèle économique du bâtiment durable en Asie du Sud-Est n’est plus théorique. Les capitaux se dirigent déjà vers les actifs certifiés.

La véritable question est désormais de savoir si les équipes projet souhaitent positionner leurs bâtiments pour en bénéficier.

EDGE en pratique : AHURP, Oulan-Bator

Le programme Affordable Housing and Urban Renewal Program (AHURP) à Oulan-Bator, en Mongolie, illustre parfaitement ce que la certification EDGE peut apporter à grande échelle.

Ce programme vise à transformer les quartiers informels de type ger en écoquartiers durables et économes en énergie, avec un objectif de plus de 10 000 logements abordables certifiés verts.

GBCE a travaillé étroitement avec l’équipe AHURP tout au long du projet, en réalisant des évaluations complètes et en apportant une expertise technique sur la conception énergétique des bâtiments, les technologies d’économie d’eau et l’utilisation de matériaux durables.

Le résultat est un programme résidentiel qui réduit significativement les coûts des services publics pour les habitants tout en répondant aux standards internationaux de construction durable.

AHURP constitue aujourd’hui une référence pour les projets de renouvellement urbain à grande échelle certifiés EDGE dans les marchés émergents.

Comment GBCE peut vous accompagner

GBCE propose un service EDGE One Stop Service conçu pour simplifier l’ensemble du processus de certification.

En réunissant les rôles d’EDGE Expert et d’EDGE Auditor au sein d’une même équipe, GBCE accompagne les projets à chaque étape : étude de faisabilité, définition de la stratégie, préparation de la documentation, vérification et obtention de la certification.

Cette approche intégrée supprime les contraintes de coordination entre plusieurs intervenants, réduit les délais et offre aux équipes projet un interlocuteur unique responsable de l’ensemble du processus.

Pour les promoteurs gérant plusieurs actifs ou un portefeuille immobilier complet, ce service permet également de produire des données de performance cohérentes répondant aux attentes croissantes des banques, investisseurs institutionnels et acteurs du financement durable.

Pour en savoir plus sur les services EDGE de GBCE, rendez-vous sur :https://www.greendesignconsulting.com/edge-services

SOURCES

IFC / EDGE Buildings, EDGE Certification Overview. https://edge.gbci.org/

IFC, Market Accelerator for Green Construction Program. https://www.ifc.org/en/what-we-do/sector-expertise/blended-finance/climate/market-accelerator-for-green-construction-program

IFC, "IFC Invests in Sustainability-Linked Bond Issued by Central Pattana in Thailand," September 2024. https://www.ifc.org/en/pressroom/2024/ifc-invests-in-sustainability-linked-bond-issued-by-central-pattana-in-thailand

IFC, Green Buildings. https://www.ifc.org/en/what-we-do/sector-expertise/climate-business/promoting-sustainable-innovation/green-buildings

IFC / Gensler, "IFC's EDGE Buildings and Gensler Join Forces at COP28," December 2023. https://www.ifc.org/en/pressroom/2023/ifc-s-edge-buildings-and-gensler-join-forces-at-cop28-to-support